Die Kaution, und wann du sie wiedersiehst

Die Obergrenze steht in § 551 BGB: höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Nebenkosten gerechnet. Eine Vereinbarung über mehr ist in dem Teil unwirksam, der darüber hinausgeht, und du kannst das Zuviel zurückverlangen.

Du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die beiden anderen mit den folgenden Mieten. Eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, ändert daran nichts, dieses Recht steht im Gesetz und lässt sich nicht wegvereinbaren.

Bei möbliertem Wohnen auf Zeit sind zwei Monatsmieten verbreitet, oft bezogen auf den All-in-Preis. Weil es dort keine getrennte Kaltmiete gibt, ist die Rechnung eine andere als bei einer leeren Wohnung.

Die Kaution bleibt unangetastet, bis das Mietverhältnis endet. Sie ist eine Sicherheit, kein Guthaben, aus dem laufende Forderungen bedient werden, und du siehst sie während der Mietzeit nicht wieder.

Du darfst sie auch nicht abwohnen, also nicht die letzte Miete einfach einbehalten. Tust du es doch, ist das ein Zahlungsverzug mit allem, was daran hängt, und am Ende steht dieselbe Abrechnung, nur mit einer zusätzlichen offenen Forderung.

Zieht die Wohnung während der Mietzeit um, etwa weil sie verkauft wird, geht die Kaution auf den neuen Eigentümer über. Dein Ansprechpartner für die Rückzahlung ist dann er, nicht mehr der alte Vermieter.

Abgezogen werden dürfen offene Forderungen aus dem Mietverhältnis: nicht gezahlte Miete, eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung, und der Ersatz für echte Schäden.

Nicht abgezogen werden darf die vertragsgemäße Abnutzung. Das steht in § 538 BGB und ist der häufigste Streitpunkt: Laufspuren im Boden, Dübellöcher in üblichem Umfang, vergilbte Wände nach Jahren sind Abnutzung, kein Schaden. Ein Brandfleck im Parkett, ein gesprungenes Waschbecken, eine fehlende Tür sind Schäden.

Vorsicht bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Viele davon sind unwirksam, besonders starre Fristenpläne, die unabhängig vom Zustand renovieren lassen, und die Pflicht zur Endrenovierung bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung. Ist die Klausel unwirksam, schuldest du die Renovierung nicht, und der Abzug von der Kaution ist unberechtigt.

Fast jeder Streit um eine Kaution lässt sich am Tag der Übergabe verhindern. Geht gemeinsam durch die Wohnung, schreibt ein Protokoll, das den Zustand jedes Raums festhält, und unterschreibt es beide. Macht Fotos mit Datum, auch von Stellen, an denen nichts ist. Ohne Protokoll steht später Aussage gegen Aussage, und wer etwas behauptet, muss es beweisen.

Dasselbe gilt für den Einzug: Wenn du beim Einzug kein Protokoll gemacht hast, kannst du beim Auszug schwer belegen, dass ein Kratzer schon da war. Hol das nach, solange du wohnst, und schick dem Vermieter eine Liste der vorhandenen Mängel schriftlich.

Zählerstände gehören ins Protokoll, Strom, Gas und Wasser. Sie entscheiden über die letzte Abrechnung, und eine falsch abgelesene Zahl kostet mehr als die meisten Kratzer.

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit prüfen, ob noch Forderungen offen sind; in der Rechtsprechung gelten dafür meist drei bis sechs Monate, je nachdem, ob noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht.

Wenn nur die Nebenkostenabrechnung offen ist, darf er nicht die ganze Kaution zurückhalten, sondern nur einen angemessenen Teil davon. Kommt nach Monaten gar nichts, setze schriftlich eine Frist und verlange die Abrechnung über den einbehaltenen Teil.

Praktisch beschleunigst du es, indem du beim Auszug ein Übergabeprotokoll unterschreibst, in dem der Zustand festgehalten ist, und deine Bankverbindung ungefragt mitschickst. Die meisten Verzögerungen entstehen daran, dass der Vermieter keine Kontonummer hat.